Chuyên gia chỉ điểm 5 sai lầm kinh điển khi đầu tư "lướt sóng" đất nền (Phần 1)

Việc giá đất tăng chóng mặt ở các địa phương trong thời gian gần đây được nhận định sẽ đem lại nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn không ít rủi ro cho nhà đầu tư.

Cơn sốt mua bán đất nền đang phủ sóng rộng khắp các tỉnh thành trên cả nước, trong đó đặc biệt ở các tỉnh, thành phố lớn như: Tp.HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Nha Trang, Đà Nẵng, Đồng Nai, Bắc Ninh… và đặc biệt là ở 3 địa phương sắp lên đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc).

Cơn sốt đất lần này được đánh giá là có những dấu hiệu như cơn sốt đất năm 2007 nhưng mới chỉ ở giai đoạn đầu và chưa phát triển thành “bong bóng” bất động sản. Chính vì vậy, nhà đầu tư vẫn có những cơ hội để nhìn nhận rõ thị trường và có biện pháp phòng tránh rủi ro cho mình.

1. Đầu tư đất đừng nghe theo lời đồn thổi!

Theo các chuyên gia, giá đất nền hiện nay tăng cao một phần do quỹ đất ở của các thành phố ngày một hạn hẹp, trong khi đó, nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh, một nguyên nhân chính khác đó là xuất phát từ tâm lý đám đông, đầu tư "bầy đàn".

Việc chạy theo số đông trong đầu tư bất động sản dễ dẫn đến “chết chùm” bởi đây là “chiêu” của các nhà đầu tư lớn. Cụ thể, các nhà đầu tư này mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động, sau đó, nhóm này tiếp tục tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các lô đã mua trước đây với giá cao hơn rất nhiều so với thị trường, đồng thời tung thông tin khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.

Thường thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Song những người mua đất theo tâm lý đám đông thường chỉ nghĩ đến kịch bản là giá sẽ tiếp tục tăng cao mà không hề nghĩ tới những hệ lụy như giá sẽ đi ngang hoặc lao dốc. Điều này có nghĩa những người chạy theo tâm lý đám đông chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường.

Các chuyên gia khuyến cáo, những nhà đầu tư nhỏ lẻ nên tỉnh táo trước sức nóng của thị trường, phải biết đánh giá thị trường, không nên đầu tư theo đám đông, bởi rất dễ lâm vào tình trạng vỡ nợ hoặc “ở không được, bán cũng chẳng xong”.

2. Không nên “bỏ trứng vào 1 giỏ”

Mới đây, trong cuộc tọa đàm "Đất nền nóng sốt, nhận diện cơ hội và rủi ro đầu tư", rất nhiều các nhà đầu tư đã đặt câu hỏi như: “Nhà đầu tư có nên rút hết tiền khỏi chứng khoán để lao vào cơn sốt đất nền?”. Trả lời câu hỏi này, ông Dương Đức Hiển - Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam cho rằng: “Không có nhà đầu tư nào “bỏ trứng vào một giỏ”. Tuy đất nền là tài sản chúng ta có thể để dành nhưng nếu có 3 tỷ mà rút hết cả 3 tỷ từ chứng khoán vào đất nền thì đây là điều không nên".

Thực tế, việc dồn trứng vào một giỏ hay quyết ăn thua một mẻ lớn với suy nghĩ "được ăn cả ngã về không" là một trong những sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh khi đầu tư bất kỳ lĩnh vực nào. Đặc biệt với kênh đầu tư bất động sản, do giá trị của tài sản quá lớn, một khi đã dồn tất cả trứng vào một giỏ thì vào lúc thị trường khó khăn nhà đầu tư sẽ không thể tháo chạy kịp. Vì vậy, những nhà đầu tư khôn ngoan bao giờ cũng phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, cũng như khu vực, vị trí khác nhau để hạn chế rủi ro và tăng tính thanh khoản cao. 

3. Hãy đầu tư theo nguyên tắc… sòng bạc

Tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm rất khác nhau, nó có thể lên, xuống rất nhanh chỉ trong tích tắc. Vì vậy, để thu được lợi nhuận tối ưu nhất, nhà đầu tư nên đưa ra mức thời gian cho suất đầu tư này (1 tháng, 2 tháng, 2 năm hay 5 năm…) và lợi nhuận mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ hay 5 tỷ…) Khi quan sát thấy thị trường đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư nên bán ngay.

Chẳng hạn, nhà đầu tư bỏ 2 tỷ để đầu tư đất nền, trong vòng 1 năm, lô đất đó tăng lên khoảng 20-30% (tức lợi nhuận khoảng 400 triệu) lúc này nhà đầu tư là có thể bán. Không nên quá tham lam đợi mức lợi nhuận lên 1-2 tỷ, bởi những biến động thị trường đất nền là rất khó đoán.

Trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, nhà đầu tư cũng nên mạnh dạn “cắt lỗ” để có thể tìm kiếm một ván bài mới, không nên cố chấp chờ đợi bởi càng để lâu sẽ càng khiến khu đất đó mất giá.

“Nên đặt ra một nguyên tắc đầu tư như ở sòng bạc, mang 100 triệu đồng thì đúng hết giờ hoặc hết tiền nên đi về, đầu tư cũng như vậy, hoặc chốt lời, hoặc cắt lỗ, hoặc hết thời gian dự kiến thì thôi không nên quá tham lam sẽ dẫn đến những rủi ro nhất định. Đây là lời khuyên của những chuyên gia hàng đầu về BĐS Việt Nam. 

Trên đây là một số sai lầm khi đầu tư đất nền mà nhiều nhà đầu tư mắc phải, để tham khảo thêm bạn đón đọc bài viết "5 sai lầm kinh điển khi đầu tư "lướt sóng" đất nền (Phần 2)". Chúc các bạn thành công!.

Thủy Tiên